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【绿城外滩兰庭】与【缦云上海】综合比选分析

2023-11-26 11:04:03 点击 评论

十一批次的滨江盘仅有杨浦滨江的【缦云上海】,而预计十二批次中有黄浦滨江的【绿城外滩兰庭】,两盘都是豪宅中的佼佼者,但又有明确的不同。我们来为大家剖析。

【绿城外滩兰庭】所在的黄浦滨江成熟性和地段稀缺性明显要强于【缦云上海】。但也正由于地段成熟,未来的再提升已经十分困难了;由于地段的稀缺,楼盘地块也非常迷你,每个社区就两三栋楼,豪宅需要配套的社区附属就十分局促。


【缦云上海】正好相反,杨浦滨江是未来高新技术产业的热土,国际级的知名科技类企业会强势入驻,社区地块又足够大,中央绿地、仪式礼仪空间、归家流线、豪宅附属配套等等豪宅配置也施展的开。


下面我们就来综合分析,给选房人一些建议。

项目名称缦云上海绿城外滩兰庭
地段杨浦区周家嘴路黄浦董家渡
2房-161
3房-187/198
4房193/201/207/226/251214/240
5房267264
6房-402
价格12.1万14.5万
入市时间第十一批次预计第十二批次
待推出套数526167
与地铁站直线距离地铁12号线隆昌路1.4公里地铁9号线小南门站约650米
是否人车分流
是否装修万
外立面顶级铝材+玻璃幕墙+局部干挂石材石材+金属+玻璃+涂料
车位比1:1.31:1.8
交房时间--预计2024年年底
容积率1.23.39
层高3.33.45
装修新风、地暖和中央空调标配三大件,瑞士顶级卫浴品牌Laufen劳芬、德国高端洁具巨头Dornbracht当代、德国知名品牌美诺、还有弗兰卡、博世等等,部分大户型还有定制衣柜

大金的中央空调、松下的新风、水地暖,然后全屋配备了基础智能控制系统,滨特尔的前置过滤器,中央净水机、中央软水、未端直饮水。

厨房用的是嘉格纳5件套,这个老价钱了,冰箱、洗碗机、微烤一体机、抽油烟机、燃气灶。

卫生的洁具用的是劳芬,也是顶级品牌了,主卫的淋浴花洒用的是当代,客卫用的是高仪,然后主卫增配了劳芬的智能马桶,客卫用的是高仪的智能马桶。

是否封阳台
周边商业包含购物中心合生汇商业广场、超五星级奢华酒店、5A甲级写字楼、高端住宅、风貌建筑等。董家渡金融城、外滩BFC、八佰伴


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【先天位置】与【后天规划】
要讲板块的位置好不好,首先要看它先天所处的位置,处于城市核心位置是当前炙手可热的。当然,也要看城市后期的规划,凡是后期规划为重要发展地段的,都会有很好的前景。

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地段概况——【先天的位置】于【规划定位】

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版块所处的【行政区】是决定其是否抢手的关键,行政区之间的资源实力差距决定了房子的价值。【所处环线位置】是上海对于地段的最简单直观的划分。此外,【规划定位】给了地段个官方的身份,决定了今后城市建设会不会得到更多公共资源的倾斜照顾。


缦云上海所在的杨浦滨江板块

杨浦滨江沿江板块“一带两区”规划总建筑面积约796万方,规模2.6倍于前滩,5倍于陆家嘴,丰富的生态系统让人无比期待!

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杨浦滨江的产业定位是科创。
要知道,在2035年规划中,上海的城市定位发生了改变,在原有世界经济、金融、航运、贸易“四个中心”基础上,增加了科技创新中心,由此形成“五个中心”的新定位。

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根据规划,杨浦滨江未来将有40幢,总建筑面积约16万㎡的历史保护建筑陆续更新为城市文化艺术空间,成为各类博物馆或奢侈品牌艺术大秀的举办地!

另外,住宅方面杨浦更是偏向低密度的历史风貌别墅区。


绿城外滩兰庭所在的黄浦滨江板块


黄浦滨江的特点在于CBD居多,商办密度很高,其余地块大多是次新高端住宅,整体的建筑年代比新天地更新,也有新天地没有的江景资源、滨江慢生活。
新天地很成熟了,增量在于几个相对零散的地块:

  • K11淮海中路地块新项目,与爱马仕之家为邻;

  • 太平洋新天地商业中心地块,由一栋250米的地标级超甲级办公、两栋100米左右的超甲级办公及裙房商业组成;

  • 翠湖天地六期;

  • 中海建国东路地块、永业地块;

  • 康德双语实验学校;




黄浦滨江有两个很大的增量:

1、商务楼宇体量很大,产业定位也非常高,以金融保险业和总部经济为主,号称陆家嘴2.0。
光绿地外滩中心,就有上百万方的整体开发面积。不一定能成为陆家嘴2.0,但商办对于地段价值的增量是值得期待的。

2、豫园和董家渡接下来的大手笔城市更新,像乔家路地块、融创外滩壹号院下一期等等...黄浦滨江的现代化建筑集群将会与其连成面。

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楼盘信息及户型

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△缦云上海

项目将推出建面约158-270㎡纯大户型,均价121000元/㎡,全新建面约251㎡样板间已开放。

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△绿城外滩兰庭

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△绿城外滩兰庭 图片来源于网络
项目名称:「绿城外滩兰庭」二期
项目简介: 黄浦董家渡品质住宅

最新动态:预计十二批次入市

区域板块:黄浦董家渡

产品介绍:建面约187-402㎡三房到六房,共167套,均价约14.5万/㎡

商业配套:董家渡金融城500米,外滩BFC1公里,外滩1.6公里,东方明珠2.2公里,八佰伴1.7公里,距离人民广场、新天地、日月光中心都在3公里左右

医疗配套:上海红房子医院、第九人民医院、曙光医院

学校配套:尚文中学、薛家浜路小学、董家渡幼儿园

交通配套:地铁9号线

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我们再来看一下【缦云上海】所在的杨浦滨江板块和【绿城外滩兰庭】所在的黄浦滨江板块。

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二手房价是地段的【市场标尺】
10月黄浦滨江二手房均价及最高价

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10月杨浦滨江二手房均价及最高价

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二手房价-供需双方评出来的【地段排名】

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二手房是买卖双方”用脚投票“来证明版块的受欢迎程度。【二手房价格】决定了版块的整体能级。【二手房上涨比例】可以看出最近变化的趋势。

其中黄浦滨江二手房价TOP10如下

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可以看出黄浦滨江的二手房平均房价高于杨浦滨江板块。


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从【租售比】看看房价泡沫是否虚高了?
售价租金比——越低越有【增值潜力】

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【售租比】是国际上通用的一个概念,主要是用来评价房价是否虚高的一个标准。国外一般在300左右算是比较健康,从这个角度说,上海的售价租金比普遍都偏高太多了。简单来理解售租比就是代表着,房子的总价可以用多少年的租金收回来在这个概念中,售价越低,租金越高,回收的时间才会越短从买房人角度来说,售租比越低的房子,未来才有更大的增值潜力。因为,脱离了租金支撑的高房价就是巨大的泡沫隐患。

杨浦滨江板块的售价租金比比较高,板块泡沫比较大。售租比为866,意味着要租72年房子才可以回本。但是住宅的产权年限才70年,所以可以看出杨浦滨江板块的房价还是有一些泡沫的。


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官方是怎么看待这个地段的?
近期新房数据——【官方认定】的地段价值

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上海新房的价格是由政府审批确定的,不能高也不能低,并非由市场供需决定,不像其他城市是限低不限高。这也是产生【房价倒挂】的主要原因,当政府认为的价格低于市场认为的价格的时候,就出现了一手房低于二手房的状况,这就产生了倒挂,买到即赚到。政府在确定价格的时候,地段因素是最主要的因素,因此多关注该地段近期已经开盘楼盘的官定价格你就可以判断出政府对于这个地段价值的一个定位。

黄浦滨江近三年新房过会均价约是14.4万,杨浦滨江近三年新房过会均价约是11.2万,新房的价格是政府审批确定的,可以看出,政府对这两个板块房价信心满满,对其板块的定位还是比较高的。


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对后续【新房指标】的判断
近几年过往新房楼盘入围积分数据

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【入围积分】【社保基数】【入围比】这三个概念是上海市发明的。产生的时间是三年内相继出现。主要目的是为了降低炒房热度而人为增加的买房资格筛选,类似于当年计划经济的粮票,合格的买房资格俗称“房票”。从这三项指标也可以看出,这个地段是否抢手。另外,这三个指标也基本上是跟着地段走的,稀缺的地段买房难度大,抢的人多,将来出手也就更轻松。

随着近期楼市一些认房不认贷等利好消息的不断发布,买房人更多的是持观望态度,估计后批次新房的积分会有所下降。对于社保基数来说,基本没有太大的变动,买房小伙伴可以按照历年参考来对自己的积分进行估算。


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户型PK
下面是两个楼盘户型的对比
缦云上海三期E-207和绿城外滩兰庭二期A3-214

户型就不排开了,主要看个人需求,昆顺看房罗列一下几个主要的点,各位客观自行评比

1:不只看房间数量,要看质量,比如房间面积,卫生间数量,各功能键是否通风采光

2:主卧室是豪宅户型中的重点,主卧一般包含卧室、主卫、步入式更衣间,有时候还会附带专属的书房。

这些设施的面积够大、设置齐全、功能组合合理是评价住宅合理与否的重要指标。

3:主卫是户型设计中的点睛之笔,最理想的状态建议包含:双洗面盆、坐便、独立淋浴隔间、按摩浴缸。设计中对于动线、对景等也有更多需要创意之处。

4:户型的附属房间也是很重要的,比如工人房和家政间。好的工人房可以提供一个相对舒适的保姆的私有空间,提高满意度。更重要的是要有一个与业主私密空间的边界,减少共用。

5:梯户比

6:朝南居室数量,朝南开间有多宽


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